国内房地产开发政策连年来监管逐渐趋严，各家房企齐在房地产开发形态的改动方面积极探索金先生 偷拍，努力寻求在供给侧结构改革、国表里洋双轮回国度大政策下的地产改动开发形态。在形态改动的探索过程中，地产+产业这种和会了房地产与助推地方经济发展的形态成为地产商与政府主导者博弈的改动性形态。由于房地产升值过程中，地盘升值对于地产行业升值的孝顺度最大，而地盘升值的逻辑中计算与产业又是互相作用和激发的，进而在国内多个地区出现了以这种产业+地产开发的标杆神色案例，比如说早期的招商蛇口工业园区自1978年竖立以来，走出了一条中国版的区域增长极发展形态，同期也为招商局集团带来了丰厚的神色开发利润与知名度。再比如1992年在长三角的上海和苏州分手由政府的平台公司相应主导的苏州工业园区和上海张江高科园区齐成为国内地产+产业开发形态的标杆案例。直到1998年河北省廊坊市固安县的中原幸福基业公司的创立走出了一条“禁闭运作+寄予运营+齐市圈”的片区园区开发自轮回形态，以及后续以工业用地二级开发为主围绕浅笑弧线而竖立的联东U谷品牌。

虽然进入新时代，园区开发的内涵和外延还在抑止的延续，包括京东、顺丰、普洛斯等以物流为基础产业的物流地产，以本人产业为基础进行科技园区开发的百度、阿里、腾讯、字节特别等科技型地产，以文旅、小镇、乡村为基础的文旅康养类地产等等。

本节课程将主要对于园区开发的具体操盘进程以及园区开发的基础常识并聚合刻下国内房地产和园区开发的政策导向以及知名神色案例手脚分析进口，带学员从宏不雅到微不雅、从领会到操盘、从表面到现实全地方了解园区的操盘与开发。

课程时刻：2天，6小时/天

讲课对象：政府、金融机构、投资公司、产业企业、房地产企业、园区开发企业

讲课容貌：实战教师+案例分析+调研问卷+形态剖释

课程收益

掌合手国内园区神色开发的历程

掌合手园区开发的形态采选和可继续开发

掌合手园区国内标杆神色案例与神色亮点复盘

掌合手园区神色投资、运营、创利、退出全进程风险经管

掌合手园区神色与金融聚合的神色产融聚合形态

掌合手园区开发当下的改动式业态

课程大纲

第一讲园区标杆企业及开发进程先容

一、 园区发展历程及典型标杆企业分析

1. 1978年-招商蛇口工业园“三来一补”-中国吉祥、中国中集、招商银行

2. 1980年-中关村科技园“中原硅谷、陈春先、先有四通、后有联念念”

3. 1991年-联东U谷“起步模板、布局环京、厂房为主、工业万达”

4. 1992年-苏州工业园“92南巡、中新相助、制造为主、科技改动”

5. 1992年-张江高科“高新技能、生物医药、集成电路、园区投行”

6. 1998年-中原幸福“形态为王、环京布局、正南50公里”民营片区开发商

7. 1998年-大连亿达“信息产业、外包为王、BTO、成于软件”民营专科园区

8. 1999年-天安数码“深港联合、轮廓开发、产城和会、金融助力“联合片区开发商

9. 2009年-普洛斯“新商号、新品牌、基金操盘、万科入主”物流地产龙头

10. 2014年-中南高科“联东班底、青出于蓝、布局泛泛、链条完善“-轮廓服务片区开发商

11. 2012年-万科、碧桂园、恒大、中粮、金地“五说念红线、破局转型”-新晋片区开发商

12. 2014年-中建、中交、中铁、中电建-“施工被动转型投资、片区开发、ABO\EPC+F”

二、 园区开发主体及诉求均衡

1. 地方政府诉求

a) 高附加值的产业与技能更新

b) 处治办事的收尾

c) 税收的安妥与收尾

d) 固定钞票投资与GDP孝顺

e) 政事安妥、裁减开销、地盘出让金收入

2. 开发运营企业诉求

a) 投资边界与申报率

b) 融资竣事可行性

c) 短期利润与持久收益

d) 交游形态浅易圭表

e) 回收周期短

3. 招商引资客户诉求

a) 企业客户-成本裁减、收入加多、配套完善、劳能源豪阔安妥、商场广漠

b) 住户客户-办事发展、收入保障、户口问题、居住环境、医调整老

三、 园区开发进程及要害节点

1. 园区开发旨趣-新式城镇化、产业滚动、产业汇聚、产业关联、产业升级

2. 园区开发政策-产业（一产、二产、三产）+地盘（一线城市、二线城市）

3. 园区选址模子-5有模子

4. 园区产业计算-上风产业、前瞻性产业及招商产业方针

5. 园区产业定位-产业门类一级二级名录

6. 园区用地计算-用地计算、产业计算、居品计算三聚合

7. 园区经济分析-产业产出、产业过问、产业收尾、产业拉动东说念主口、办事、投资

8. 园区过问产出-总投资、成本金、融资形态、分期滚动轮回开发、收益率

9. 园区居品联想-产业轮廓体形态、总部轮廓体形态、地盘计算形态

10. 园区交游结构-勾地形态、PPP形态、ABO形态、寄予形态、一二级联动形态

11. 园区条约联想-股权形态、权利设定、政府与企业单干、回购、资金回笼旅途

第二讲园区开发价值体系与盈利形态分析

一、 园区地盘分类与不同的操作秩序

1. 国有地盘操作

a) 地盘分类及物业匹配

b) 地盘出让形态

2. 集体地盘操作

a) 扫数权、使用权、经营权、地盘流转

二、 园区开发利润节点与升值过程

1. 基础关节和大众配套及地盘合座-工程企业的收入

2. 征收拆迁赔偿-拆迁户的收入

3. 招拍挂的地盘溢价-政府的收入

4. 二级开发的钞票溢价-开发商、银行、政府、房建企业的收入

5. 持久运营持有的钞票升值-基金公司、资管公司、开发商的收入

三、 园区开发七伟业

1. 物业经营-园区运营的大数据接入点

2. 园区物业升值-成本运作与钞票运作的大杀器

3. 住宅与生意地产-现款为王与滚动开发的根基金先生 偷拍

4. 产业类投资-好的园区陈诉最为丰厚的模块

5. 大众服务收入-克强指数在实体企业中的最径直体现

6. 一级开发与PPP-对赌暴利的一个避讳利器

7. 税收与政府补贴-微不及说念却是招商法宝

四、 怎么聚合一块地盘的五大利润点构建最好盈利政策

1. 商场磋议、投资决策、地盘赢得、商场定位、居品筹备

2. 计算联想、招标采购、施工组织、轮廓遣散、招商筹备

3. 经营经管、物业经管

五、 园区开发与钞票运作

1. 产业投资基金与成本运作

2. 基础关节不动产公募REITs操作

案例剖释：博时招商蛇口产业园区禁闭式基础关节证券投资基金

案例剖释：东吴苏州工业园区产业园禁闭式基础关节证券投资基金

第三讲园区投资形态分类、运用采选及经济测算

一、园区投资主体采选

1. 政府投资-《政府投资条例》

2. 社会成本投资-《企业投资条例》

二、 园区开发政策法例体系

1. 政府经管常识体系

政府神色发起、立项、审批、预算安排、前置手续与贵寓

2. 神色开发常识体系

开发策略与合座计算、产业计算、政策计算

3. 神色运营常识体系

招商引资、楼宇经济、物业及养殖业务

4. 神色投融资常识体系

与开发策略匹配的工程造价、财务测算、投融资计算

5. 神色交游结构联想

避让现行体制阻塞的结构联想

三、 园区开发最新形态剖释与运用

1. 勾地形态

1) 骨子联动，外在孤立

2) 合座遣散，锁定地价

3) 综系数算，夺目漏单

2. PPP形态

3. ABO形态

4. 寄予形态

5. 一二级联动形态

四、园区开发贵寓清单与神色可研编制

1. 神色选址细目

2. 神色开发地块分析

3. 神色产业计算与定位

4. 神色产业布局

5. 神色地盘计算分析

6. 神色基本参数假定

7. 神色财务测算

第四讲 园区开发融资形态及成本运作

一、 园区神色全人命周期财务测算建模与要害野心分析

1. 全人命周期财务测算

2. 交游结构联想

3. 神色融资操作进程

4. 神色股债比例联合联想

5. 总投与资金筹措、还本付息、成本用度、税金、利润模拟

6. 动静态与动态财务野心评价体系构建

7. 无追索和有限追索的融资特点竣事

二、 园区神色融资联想

1. 初步融资谋划-异日收益、投资估算、融资有谋划、财务效益、不细目性、风险

2. 融资谋划推行

3. 融资风险经管

三、 园区全人命周期融资渠说念与融资竣事条目联想

1. 生意银行

2. 相信

3. 基金

4. 债券保障资管谋划

5. 钞票证券化

6. 园区各融资渠说念审核重点及成本、运用阶段

第五讲园区运营秩序与最新运营形态

一、招商引资勤勉的四个基本轨则

1. 产业滚动-改革绽开四十几年经济发展的中枢

a) 成本

b) 商场

c) 经济结构

2. 产业汇聚-中国产业变成的机理

a) 开饭店扎堆

b) 企业选址雷同适用

c) 产业集群打造秩序全梳理

3. 产业关联-配套招商和龙头招商的原因

a) 坐褥、活命、生态三生联动

b) 活力、魔力、能源三力聚合

4. 产业升级-咱们当今以及异日十年要作念的事情

a) 产业升级五大秩序与进程全解读

二、投资企业投资的唯二起点和企业选址体系全剖释

1. 商场

2. 成本

1) 东说念主力东说念主本

2) 地盘成本

3) 交游成本

4) 信息成本

5) 物流成本

6) 财务成本

三、招商引资三级业务与七大赚钱点剖释

1. 招商引资三级业务剖释

a) 一级业务-招商引资

b) 二级业务-园区运营

c) 三级业务-产业投资

2. 一级招商引资业务中枢打造

a) 产业计算与定位调研分析

b) 招商渠说念构建

c) 招商体系打造

d) 招生意务团队

e) 物业招商or地盘招商

3. 二级招商引资业务中枢打造

a) 物业经管

b) 安全环保

c) 装修改革

d) 工商注册

e) 东说念主力服务

4. 三级招商引资业务中枢打造

a) 股权投资

b) 债权融资

c) 税务筹划

d) 技能分享

e) 开采分享

四、招商引资神色信息赢得6大模

1. 我方开发

2. 招商渠说念

3. 招商中介等

五、招商引资九或者害进程

1. 招商筹备

2. 形象联想

3. 信息开发

4. 招商形态

5. 招商洽谈

6. 招商跟进

7. 招商培训

8. 掌合手投资商的心扉

9. 掌合手销售及关系服务进程

六、国内知名招商企业中枢形态解读

1. 中国最大的园区招商企业-中原幸福高新技能企业招商秩序与旅途

2. 中国最牛厂房招商企业-深圳伙伴地产、谷川联行招商秩序与形态

3. 中国最低调招商企业-上海宋乔实业-园区运营到产业投资第一企

第六讲园区典型开发案例剖释

1. 业界龙头、布局世界、利润丰厚、形态为王-中原幸福基业全地方解读

2. 专注居品、现款为王、发迹唐山、京沈崛起-联东U谷剖释

3. 牌子最硬、历史最长、神色最好、央企担当-招商蛇口

4. 成于浦东、专注产业、基金引颈、产业率先-上海张江高科

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