作家：余飞白虎
01
广州楼市再出大招
广州楼市，很躁急，在插足11月份行情转弱之后，接连发布了四个大招，试图扳回格式。
11月26日，广州住房公积金惩办中心发布了《对于退换住房公积金策略的见告》，上调了个东谈主和家庭的公积金贷款额度。
《见告》提议：
一东谈主苦求的最高额度退换至80万元，两东谈主或两东谈主以上购买归拢套自住住房共同苦求贷款的最高额度退换至160万元。此外，生养二孩及以上的家庭（至少一个子女未成年）购买首套选取二套自住住房的，住房公积金贷款最高额度上浮40%。
和之前对比，个东谈主公积金贷款额度擢升了10万，之前是70万。家庭购房额度擢升了40万，之前是160万。
而且，此次多孩家庭的公积金上浮比例也增多了，之前最多上浮30%，咫尺最多不错上浮40%。
这对于正野心购房的刚需家庭来说，是个利好。但利好进度，并不算太大。
因为房贷利率资历多轮下调，咫尺基本与公积金贷款利率不相坎坷，这个策略若是放在几年前，商贷利率远高于公积金贷款利率时，利好很大，咫尺成果大大缩水。
咫尺公积金贷款利率寰球都同样，首套房利率2.85%，二套房3.325%。
而当下的广州商贷利率，之前最低的有2.65%，2.74%等。
天然，由于银行利率内卷太历害，月初的时候，中国银行等多家银行在广州的分行，都宣布上调房贷利率。
中国银行广州地永诀行，新增房贷利率不得低于3%。
之后，媒体又爆料，广州地区多家银行均收到见告。广州地区的主要生意银行，将长入退换房贷利率，不低于3%。
也便是说，咫尺广州首套房的商贷利率最低也只然则3%。
3%比较于公积金首套房的2.85%，略高少许点，利好并不彰着。
02
广州楼市，沦为了二线
在公积金策略发布前，广州照旧出台了三个大招，加上此次的公积金策略，照旧是连出四招。
之前的三招分别是：
第一招，外围区拟购房落户。
11月18日，广州发布了《广州市户籍迁入惩办规矩（改造稿）》主张的公告，不仅削弱了东谈主才落户门槛，而且推出了外围区购房落户策略，在白云区、黄埔区、花都区、番禺区、南沙区、从化区和增城区7个行政区内，领有正当产权住宅房屋且在本市合资交纳社会保障满1年的东谈主员，可苦求入户。
本号前几天颠倒写了一篇 ，在此不再张开防护分析。
购房落户，本年以来照旧有进步20个城市开启这个操作，包括南京、杭州、沈阳、厦门这些副省级省会城市。
之前广州花都也开启了买房送“准户口”，也即买房送蓝色户口本，蓝色户口本并非实在的户籍，但不错享受和户籍同样的待遇。
而这一次，联贯允许7个行政区现实购房落户策略。这是一线城市中，首个开启“购房落户”递次的城市。
这一招亦然两全其美之计，以广州行动一线城市的户口为钓饵，既抢东谈主，又股东去库存。
第二招白虎，回购商品房。
11月18日，广州发布了 《对于收购已建成存量商品房用作保障性住房的搜集晓示》，要在全市限制内回购存量房：
把柄晓示，搜集限制为广州市行政区域内已建成的存量商品房房源，房源所属名堂邻近交通便利、配套要津较为皆全。
搜集要求和过去深圳发布晓示的有点相似，一是要求钞票欠债和法律联系光显，已赢得好意思满合资验收主张书；面积需在90闲居米以下；优先选取整栋或整单位未售、可完毕顽固惩办的楼栋名堂。
同期，房源权属光显可来往，不存在查封登记、异议登记等适度，存在典质等职权适度的，应赢得关联职权东谈主书面应允。
这是针对全市限制内的收购，但尖刻的收购要求，抖擞要求的房源并未几。
其次，参考过往其他城市的熏陶，回购价钱拉扯是个贫苦。
之前好多场所公布的收储驯服，订价相配于邻近商品房的五折以下。
这就要求收储价钱必须在4折及以下，过度压低开辟商的售价，开辟商不乐意。开辟商有拿地本钱，还有各式建设、税收、建安等本钱，这个价钱回收，开辟商驯服是亏本的。
退一步讲，在当下的环境下，即便有开辟商宁肯亏本，开辟商大不错我方折价卖给市集，何苦卖给政府，领这么一份恩情？
若是高价回收，政府方面又不可能。
不可能之一在于，保障房本人就存在痛点，弗成像商品房同样解放买卖。是以，售价比商品房低得多。若是高价从开辟商大约业主手中回收，那政府势必是亏本的。
是以，回购商品房，最终可能的扫尾照旧雷声大雨点小。
第三招，取消豪宅线。
11月22日，广州跟进上海、北京、深圳，取消豪宅线。
公众号“广州房产”针对广州最近的四连招，给出的考语是，“广州照旧倾尽扫数”。
本年5月29日，本号就写过一篇著作 ，从咫尺 广州救市的多个角度来看，广州楼市果然是一个二线城市：
购房端：本年9月30日，历时14年的广州楼市限购退出舞台，广州成为第一个不限购一线城市，莫得限额适度，莫得套数适度，思买就买，和二线城市没差。 况且在广州7区，还有望入户！ 卖房端：本年5月28日，广州放开了为期5年的新址限售策略，是第一个屋子来往解放的一线城市，和二线城市没差。 不管买满1年照旧2年，有房产证就能卖，生动得像炒股。 首付端：广州是买初学槛最低的一线城市，首套、二套首付低至15%，和二线城市没差。
03
躁急遽慌背后
行动首个不再限购的一线城市，在资历了9月末新一轮救市之后，广州为何还要在11月份火力全开，连出四招？
根底原因在于，广州楼市遭受了莫名格式：
莫名一：量加价跌。
10月份，四大一线城市新址和二手房成交量，纷繁飙升。
深圳新建住宅网签套数4153套，是9月份1686套的2.5倍。二手住宅网签套数6118套，是9月份3191套的1.9倍。
北京二手房网签1.7万套，环比增长31%，创19个月新高；新建商品住房网签0.45万套，环比增长50.1%，也为本年以来高点。
上海 新建住宅成交面积64.3万闲居米，环比增多39.8%，同比增多14.4%。二手房成交24376套(网签数据），环比高潮了54.25%。
广州市新址网签面积聚计111.21万平米，网签套数10463套、得手破万！创下年内新高！
10月份，全市二手住宅网签13188套、125.8万㎡，环比分别增长29.5%、26.0%。
在这种格式下，北京、上海、深圳的房价均高潮了，尤其是上海和深圳，新址与二手房价钱，均高潮。
但广州却是个例外，行动唯独一个全面不限购的一线城市，放开力度最大的一线城市，新址和二手房价钱仍鄙人跌。
广州新址环比下降0.7%，二手房环比下降0.4%。
莫名二 ，插足11月份，上海、深圳，火热依旧，广州的行情却再度跳水。
深圳方面，11月1日-17日，深圳新址日均网签量为276套，创2007年以来新高；二手房日均网签量为240套，创2020年10月以来新高。深圳新址日均网签量进步本月的上一次记录在2006年12月，其日均网签量为282套；二手房进步本月的上一次记录在2020年9月，其日均网签量为294套。
上海方面，上海网上房地产数据领会，11月13日，上海二手房（含生意，下同）成交套数为811套，11月以来成交量达11325套。
安堵客上海数据领会，上海11月二手房成交冲破10000套所花费的期间仅为12天。适度11月12日，上海11月二手房成交总量照旧达到10514套。11月，上海二手房创下本年以来单月成交量破万最快记录。
而广州方面，11月前十天， 新址网签量又跳水至2024套，11月11日至10日新址住宅网签量2467套。这些数据固然比这一轮救市前照旧好好多，但比较于10月中旬和下旬，彰效力不从心了。
制图：城市财经；数据：广州市住建局
r级书屋二手房成交量也略有下降。二手房成交在10月第二周创下新高，冲破了3100套，之后坐窝跌破了3000套，11月第一周成交唯有2678套，上周唯有2500套。
在10月份行情热的时候，广州的库存量有所下降，但中指监测数据领会，适度2024年10月，广州市新建商品住宅可售库存面积达1317万㎡，去化周期为仍有21.7个月，库存面积及去化周期仍处高位。
如今11月份行情下来了，库存量和去化周期可能会再次增多，房价跌幅可能也会加大。
莫名三：卖地收入跳水。
广州的财政对卖地收入止境依赖，但这三年卖地收入捏续下降，对广州影响很大，尤其是本年。
2021年景交了78宗宅地，成交金额1779亿元。2022年景交47宗，收入1221亿元。2023年景交43宗，卖地收入1183亿元。
可供对比的2023上半年，广州宅地成交了16宗，揽金431.2亿元。2024上半年，仅成交4宗地，卖地收入64.77亿元。
竟然，莫得对比就莫得伤害。
制图：城市财经；数据：财新网
下半年，广州加速了推地节拍，但降幅照旧彰着。
2024年前三季度，广州市共成交涉宅地15宗，总出让金345.2亿元，同比客岁的825.9亿元，下降58.2%，创2017年以来新低。
房地产的寒意，成为广州楼市经济本年捏续水逆的身分之一。
2024年前三季度，广州市地永诀娩总值为22149.95亿元，按不变价钱策动，同比增长2.0%。
22149.95亿元，较客岁同期增多了380.11亿元。无论增量照旧增速，在GDP十强城市中，均位列倒数第一。
扩大限制来看，在26个万亿GDP城市中，广州这一增速依旧处于终端，位居倒数第二，倒数第一是佛山。广佛同城之下，成了广佛同千里。
制图：城市财经；数据：各城市统计局
广州经济失速背后，有工业下降尤其是汽车工业下降、房地产低迷两个身分。
工业下降方面： 前三季度，全市规上工业增多值同比下降2.2%。其中汽车制造业增多值同比下降17.4%。
房地产低迷方面： 房地产开辟投资同比下降10%；商品房销售面积同比下降10%。
正因为受汽车工业牵涉，又重复咫尺的房地产行情，是以广州在托底房地产的走漏上，属于一线城市中最激进的一个，每次救市都以窒碍已矣，性命弥留，坚捏不渝。
这亦然广州楼市走漏得越来越二线的根底原因。